トーマス 不動産投資ブログ

2001年より不動産投資やヘッジファンド、株式投資を継続。9年ぶりにブログを再開 現在は豊島区・板橋区などを中心に約50世帯を所有・管理。2年前は85世帯まで所有したが、リスクオフを段階的に実施してきた。

本日も株式がまずまず堅調だ。
当然世界的に紙幣棄損リスクが顕在化してきている中、株式や不動産価格高騰に繋がる事は理解できる。

しかし日本の不動産価格だけは、郊外~田舎の下落ぶりが依然変わらず今現在でもさほど投資妙味がない。

この現象の一番の論点は、おそらく日本での不動産は無限に供給できる法体制になっていて、他国のように厳格な物件供給が行われていない点にあるのだろう。(除く中国)

都心の賃貸市場の減退も顕著になりつつあり、しかし郊外や田舎も弱含み傾向になんら変わりはない訳で、投資判断に迷う局面でもある。

私の考えでは、不動産投資の場合もう少し待てば潮目の変調が明らかになり、投資するにもやりやすい環境になるのではという思いがある。

まだワクチンが開発されたとはいえ、諸事予測が困難だ。
加えて賃貸需要の減退もあり、無理に不動産投資を進める機運が無い。

こんな状況で大借金をして不動産投資を進める人がいる場合、かなりのリスクテイカーなのだろうと思う。
価値観の変容がまだ定まらず、変化の過程にある場合は無理に動くと大やけどを負いかねないからだ。

米国ではドルを刷りまくっている現状から、株式やゴールド・不動産への投資妙味があり得る。
日本の場合は米ドルほどではないから、不動産投資に関してまだ無理に進める必要性を感じない。
米国のようにインフレが進み、人口が増加している国家とは現状が異なるからだ。

私が米国人の投資家に対してのアドバイスならば、「紙幣の希薄化が進んでいるので、ゴールドや株式もしくは割安な手堅い不動産投資が良さそうですね。」と言える。

日本人投資家の主戦力である日本円はしかし今後の円高が見込まれ、速やかに逃避する危険性を未だ私は感じていない。
日本人の場合ならば円キャッシュやゴールド、相当に優良な不動産ならば十分にヘッジ出来そうに感じられる。

日本の投資家の場合、来年や再来年以降に投資妙味が出てきたところで良さそうな案件に投資を進めると報われるのではないかと私は考えている。


最近は何だか忙しくてブログを書く気持ちのゆとりが無かった。
光陰矢の如しと言うが、確かに歳を重ねると時間が早く感じられる。
だからゆとりを感じる時間があまりないように思う。

それはさておき、私の自宅は西武線沿線の多摩地域にあるのだが、コロナ渦で「郊外が人気」との報道あれども賃貸需要があまり盛り上がらない雰囲気なエリアなのだなあと改めて感じている。

例えば自宅から1~2分圏内には5棟のアパートと貸家がある。
4棟がアパート、貸家が1棟になるのだが、いずれも空室期間が本当に長い。
駅からは徒歩10分程度だし、商業施設も一応は色々あるのだが。

アパートの方はワンルーム主体の木造で、大体が3点ユニットバス+ロフトというタイプ、戸建ては昭和後期築の木造2階建て4DKの車庫付き物件になる。

ワンルームのお客さんは外国籍の苦学生風な若い子か、歩くのがやっとな感じで杖を使用されているような御老人が多い。
そして空室の成約が年単位で決まらない感じなので、私が所有者だったとしたら嫌になるだろうと思う。
将来性が無いし原状すら厳しいから故に、私の場合ならきっと売却を進めるだろう。

外国籍は今後の動向が不透明だし老人は、おそらくは生活保護を受けている人が多そうだが、これも介護度が上がれば施設に入ることになるだろう。

そうなると全空アパートが多くなる未来も普通に想像される訳で、こんな状況なのに不動産経営が安定していると勘違いしている人がまだ近所にいる事が不思議だ。

一戸建ての方も2017年から2年間賃貸募集しても埋まらず、2019年にやっと運送業者ご家族が入居したのだが、コロナ渦の5月に引っ越してしまいその後また募集中が続いている。
全然内見者が来ないので、いつ賃貸が決まるのだろうか。

ナゼ私が詳しいかというと、町内会の役員をしているので集金があるし加えて賃貸状況の興味もあるので、毎日観察しているからだ。
2年、3年と空室が続いている大家さんの心境とはどんな感じなのだろうか。
他人事ながら胸が痛む話だ。

この5棟の空室率は30%を超えている。
来年の繁忙期には決まるのだろうか。
レインズやスーモにも登録されているので別段募集の方法に問題点がある訳では無さそうだが、しかし他にどんな手が残されているのだろうか。

民主党バイデンが大統領にほぼ確定した事や、コロナワクチン進展で株価の暴騰が凄い。

米国休場の中、今日も日経は4連騰で堅調な地合いだ。

しかし、スピード的にどうなんだろうかと思わないでもない。
コロナの方はさて置き、金融緩和によるマネー量増大でリスク資産が買われるのは理解できるが、ちょっとペースが速すぎると感じられる。

来週あたりは多少軟調気味になり得るのだろうか。

基本的に私はバリュー投資家なので率直に言って最近の堅調ぶりを予想していたが、こんなに急スピードで上昇するとは全然思っていなかった。

私は現時点でリスクオンを加速するのは危ないと感じている。企業収益率やPBRから見ても、ここまで急回復する論拠が薄いように考えるからだ。

多少マーケットに警戒感を保ちつつ、私はショートバイアスの資産を仕込もむつもりだ。
これは当然短期的な利ザヤを狙う意味でしかないのだが。

私は岸本葉子さんが好きで、何冊か著書を読んでいる。

東大卒にして美人で「天は二物を与える」事が稀にあるという、素晴らしい作家・俳人だ。

この人のエッセイを久しぶりに読んでみた。
読んで意外だったのが案外老後に不安を抱えていて、常に節約を心掛けているという生活ぶりだ。

岸本さんは著書をかなり出版されているし、大学教授・講演・NHK俳句の司会など多岐にご活躍されている。
察するに収入はそれなりにあるのだろうと思う。

それでも節約を進めるのは、老後という呪い文句に苛まれてのことなのだろうかと私は感じた。
神戸に旅行しても夕食を節約のため外食せず、スーパーのカップうどんで済ますというエコノミーぶりが書かれており、私は「こんな恵まれた人でもここまで節約するのか。」と驚いた。

本当は老後こそさほどお金を使わない。
人間の物欲や食欲は歳を重ねる毎に年々衰え、老化して介護が必要になっても介護保険があるし老健等のリーズナブルな施設もある。

有料老人ホームにもし入所を希望したとしても、割安な施設が増加しつつある現在、そこまで大金が必要ないのではないだろうかと私は考えている。

特に岸本さんの場合だと単身世帯だから、毎月の生活費は20万円~30万円もあれば充分だろう(私が勝手に決めつけるのも失礼な話だが)。
だから今をもう少し楽しまれても、本当は問題が無いのではと私は思う。

岸本さんは著作で「住んでいるマンションをいつか売るかもしれないと考えて、ちょっとでも汚れがあった場合夜でもそこを綺麗にして、資産価値を下げない様に考えていました。」と書いている。

今は多少心境に変化があるのか「住んでいる武蔵野市のマンションは一階だから寒くて冬の風呂場は入れない程だったので、老後を見据えて断熱リフォームをしました。もう売らないで終の棲家にしたいと考えてます。」と近著では書かれている。

岸本さんは父親の介護で使用した分譲マンションを近所に保有していて、こちらは現在貸し出して家賃収入を得ているようだ。
「40代半ばで3000万円のローンを組んで、78歳完済予定です。現在は家賃からローンを差し引き、毎月10万円の収入です。」との事。

私が岸本さんの立場だったらこのマンションを売り、ローン返済後の残金と今の貯金で悠々自適に暮らすかなあと思う。
いくら人気の武蔵野市とはいえ、老朽化してくると区分マンションの値段はおそらく下がるだろうと予測されるからだ。

いずれにせよローンが完済された自宅があり、数千万円程度の預貯金があれば普通は何も心配せず毎日を過ごせるハズだ。
それでも心配性の人は「老後」が怖くなるのだろう。

ちなみに私は「老後」が全然怖くない。
世界大戦等で経済が激変してお金が無くなったとしても家さえあればまたそこから頑張るつもりだし、頑張れない年齢に破局的な事象が起きた場合は、私は泰然と普通に死んでいくだけの事。
そのように淡々と考えているからだ。

新型コロナワクチンの進展は非常に有難い話であるのだが、気になる記事を読んだ。

ニューズウィーク日本版によると、今回のファイザーやモダーナのワクチンは軍事技術支援を受けているし、開発資金も軍関係からある程度拠出されていた、という事だ。

当然国家安全保障の点から考えると当たり前の話なのだが、私が読んで一番懸念材料になりそうだと思ったのは、「軍需用ワクチンは当面の作戦行動中だけ発病しなければ良しとする雰囲気があり、民需用とは考え方が違う。」という部分だ。

この懸念が具現化した場合、今回のワクチンの有効期間がかなり短めになるという事が考えられる。
そうなると旅行・外食・演劇等の産業の回復には、まだまだかなりの時間がかかりそうだ。

軍需用ワクチンのような雰囲気に今回のワクチンがなった場合は、結局今後数年間に渡りソーシャルディスタンスやらマスクやらという生活が依然続くし、景気見通しも暗いものになる。

私は「今年11月~来年晩夏くらいまでのリスク資産は堅調だろう」と予測してそれを書いてきたが、軍需用でもワクチンの有効性はあるのだから案外その蓋然性は高いのかもしれない。

しかも懸念が外れ、軍需用ワクチンの有効性が民需用とさほど変わらないのならば、世界的に安堵感が高まりリスク資産は更に高騰の様相を呈するだろうと思う。

しかし軍需用ワクチンの雰囲気が濃厚な場合、その有効期間が短い事から来年秋以降はまた景気後退やリスク資産下落が始まるのだろう。

世界的に先進国の老化が進み利回りを得る事が難しくなってきているので、今後のありうるだろう調整局面でリスク資産を仕込まないと今後益々リターンを取りにくくなるだろう。
だから調整局面は買いだと私は考えている。

本当の所コロナウイルスは日本人にとってはさほど怖くないと思うが、欧米では深刻な話になってきている。
世界経済は今や一蓮托生な訳で、欧米でワクチンが開発され接種が進み平穏さを取り戻せるかは、景気見通しにかなりな影響を与える話だと思われる。

昨日のニューヨークは連日と変わらない過熱ぶりが目立った感じだ。
ここ最近、バイデンの勝利ほぼ確定とファイザー社によるコロナワクチン開発報道で株式は急騰している。

更に発表されたモダーナ社のワクチンはフェーズ3で90%以上の効果を示し、冷蔵保存でも輸送できるという話で冷凍保管が必要なファイザーのワクチンより良さそうだ。

私が考えるこれからの焦点は、ワクチン抗体がどれだけ持続するのか、ワクチンは変異株に対応しているのか、の2つになる。

極端な話ワクチンが3か月くらいしか効果が無い場合、かなりな頻度でワクチンを打たないといけない訳で広範囲な免疫になるかというと、極めて困難な話になる。
コロナ変異株もどんどん出来ているので、それに対応できるのかというもの興味深い点になる。

だからもう少し続報を確かめないと、今後の景気見通しが不正確なものになりそうだ。
ワクチンが完全無欠に近いモノならば、ロックダウンやソーシャルディスタンスが不要だし東京五輪も堂々と開催出来るだろう。

IPS細胞の山中教授が「ワクチンはどんなに頑張っても3年位かかりそうに思います。」と言っていたし、私もまだまだ長期戦だろうと感じていたので今回のファイザーやモダーナは本当に大したものだと思うし、これからのワクチン開発進展に期待したい。

ワクチン接種が無事に開始されて、マスク不要な社会になるとホテルや旅行セクターの回復が見込まれる。
しかしいずれは変なウイルスが大陸で再び発生して困難な状況を繰り返す危険性があるので、零細な個人投資家(私の事)は慎重に万事進めていきたいと考えている。

私は分散投資の一環で総資産における配分上限20%というルールを作り、地方物件投資をしている。

資産の20%上限だから、これなら全損しても何とかなる範囲になっている。
地方は流動性がないので多額に投資すると売りたい時に売れなくなるリスクがあり、大変な事になりかねないと考えたからルールを作った訳だ。

きっかけは今から15年前の話になる。
私は中途で某会社のサラリーマンをしていた。
その会社の顧問税理士とたまに話をする機会があり、そこで地方投資も調べてみようという気持ちになった。

税理士
「私は地方物件も買っているんですよ。なかなか好利回りでしてね。」


「埋まるものなんでしょうか?あと行くのが面倒なイメージがありますが。」

税理士
「私は国定という所が好きで、複数買いました。お金が貯まると伊勢崎や国定、前橋といったエリアで買うんですよ。車なら東京からでも案外近いです。」


「国定って、渡世人で有名な国定忠治の場所ですか?行った事が無いので全然イメージが湧かないです。」

税理士
「車なら買い物便利ですよ。利回り20%位の物件がごろごろしているから、良いですよ。」


「資産価値は低くても回収が速そうですから、分散投資の一環ならば良いかもしれませんね。」

そのような会話がきっかけで私は伊勢崎とか前橋を調べてみた。
確かに利回りは高いが融資付けが難しそうだし、平坦な場所も多く後から競合がどんどん建つかなあという印象を受けた。

色々なエリアを調べていくうちに外房が良さそうだという事に気が付き調査を進め東日本大地震以降、余震がまだ続いている最中から地方投資を進めていった。

ナゼ伊勢崎とか国定より外房にしたかというと案外平坦な場所が少なく賃貸の需給バランスが取れていた、要するにアパートが多くないから供給過剰では無かったし、やり方次第では更なる高利回りが望めると思ったからだ。

国定では年利20%~25%位の物件がなかなか手に入らないし、賃貸の広告料やらリフォーム代も結構必要になる。
外房ならばリフォームは最低限で済むし、年利40%も夢では無さそうだと感じた。

そんな訳で外房(他にも長野とか関西圏でも投資した事がある。)
を地方の主力と考えて、投資を進めてきた。
今も2棟だけ残しているが、年利40%だしリフォームはさほどしないしそれでも埋まるから有難い。

外房物件のリフォームについては、私の場合本当に最低限に留めている。
副都心部の物件で不要になったモノを転用するのが基本だし、畳に至ってはほとんど替えない。

今はこんな感じで良いのだけれど、先行きはしかし暗雲が立ち込めている。
人口減少や高齢化社会、物件の老朽化など問題点が出てくるし、私自身も歳を重ねてくると行くのが億劫になってくる。

私がまだ20前半とかならば、おそらくどんどん頑張れるだろうにと思うが、現在の私はわざわざ外房まで行くのが面倒くさいという気持ちが強くなってきている。

しかし仮に今が「富国強兵、殖産興業」のような時代で、地方の発展がどんどん進むならたぶん私は一生懸命に拡大していくだろうと思う。
ヤル気が減少しているのは老化が進行している日本経済を鑑みて、先行きの暗さという部分が大きいからなのだろう。

最近自由億という言葉をたまに聞く。
10億円以上の純資産(総資産ではない)があれば一生自由に過ごせるから、という事からの言葉らしい。
だから投資家の中には老後に備えて、せっせと10億以上の財産を作ろうと頑張っている人もいる訳だ。

しかし思うにそもそも10億も必要かなあと私は考える。
60代~70代で10億あっても、さほど使い道がないだろう。
老後は高級有料老人ホームに入れば良いと言う人もいて、この場合は入居金が必要だから、財産作りを頑張らなくてはいけないそうだ。

自宅近所に某財閥系の運営する有料老人ホームがある。
まだ足腰がしっかりしてそうな60代後半のご婦人とかも入所しているのだが、ここに勤務している某人と私は顔見知りだ。

その人が言うには「いくら安心快適な有料老人ホームでも相当高額なホームは別として、ウチみたいにまずまず高級レベルだと入居者さんは結構退屈してます。娯楽がある訳でもないし、ご飯食べてテレビ観て。あとはたまに散歩ですかね。食べて寝て排泄して、という生活ですから。私は入所者の生活を見ていて、これならば自宅で過ごしていた方がまだ退屈しなかったんではないか、なんて思ってしまいます。」との事。

確かにそうだろうなあ、と思う。
私は長年祖父母の介護をしてきたし、サービス付き高齢者住宅の経営を考えていた時期があり色々な施設を見学しに行っている。
どの施設でも概ね退屈そうな感じで入居者の皆さんはお過ごしになっているように感じられた。(内面は判らないが)

今私もそのような施設に入所していたら、やっぱり退屈だろうと思う。
要介護度5になれば施設生活も致し方ないが、自分で生活できるうちは自分でやらないとどんどん衰えるのではないかという恐怖心も潜在的にあるし、愛着ある住まいにいる方が日々退屈しないだろうと考えている。

私は性格的にやることがないというのは苦痛だし、生きている甲斐がないと感じてしまうかもしれない。
ステイホームも良いが、庭とか書庫とか何かしら自分の落ち着くスペースがないと、けっこうシンドイだろうと思う。

私は事故時の安全性やクルーズコントロールでの疲労軽減を考えて、BMWの某車種に乗っている。
しかし高速道路を使わない生活になるのならば、本当はアクアとかプリウスで充分という気持ちを持っている。
初老に差し掛かると感受性が鈍くなるので、どんな体験をしてもどんな高級品を手にしても、若い時程には喜怒哀楽を感じなくなってきているという部分がどうしても出てくるからだ。

だからたまに「BMW、良いですねえ!」なんて感じでお世辞を言われるが、全然嬉しくないし私は「高速を使わない生活なら、別に車なんて何でも良いんですけどね。」と本音を漏らす時もある。
今は遠方まで行く機会があり、高速には乗らざるを得ない生活だ。
だから安全性が高い車という事で、必要に迫られ乗っている。

私の場合だと書庫があり様々な分野の知識を得られる書物を多く所蔵でき、加えて一区画の庭がありその庭に責任を持てる、あとは酒と刺身があれば充分満足な生活だ。
だから今までも高レバレッジをさほど使わなかったし、借入れ自体をどれだけ低く抑えられるかという事をいつも考えながら運営してきた。

借金したい、貸してくれる銀行はどこだという話をよく聞くが私はむしろ借りたくないので、そのような人達とたぶん戦術の組み立て方が違うし、考え方も違うのだろう。

10億円あれば素晴らしいだろうが物欲は年々歳々減少するし本当は、一番の財産というものは時間だ。
100億円と若さという価値を天秤にかけると、断然若さの価値が大きくなる。
だからお金作りばかりに没頭して、前期高齢者になって大資産家に成れても何だかなあ、という印象を私は持っている。

そんな訳で10億が自由億とも言えるが、1億でも生活次第で自由な生活が送れるのだろう。
日々幸福というモノを自分で作りだしていければ、お金の多寡はさほど関係が無い。

素寒貧では心がすさむが、まあまあな恒産が出来れば私は良しとしたいと思う。

若いうちに才能が有り、10億作れるならばそれに越したことはないのは当たり前だ。
しかし節約して大借金に心身を削り初老になってやっと自由な億万長者というやり方は、自分がその立場だった場合はあまり嬉しくない。
お金を使う原動力が薄れてくるからだ。

紀州のドンファンみたいに70歳でも精力的な人は頑張って財産を作り大いに老後も散財していければ良いのだろうが、私みたいな考え方の人間もいる訳で、資産作りは人生観次第という事なのだろう。

↑このページのトップヘ