堀田篤宏 不動産投資ブログ

2001年より不動産投資やヘッジファンド、1998年より株式投資を継続。9年ぶりにブログを再開 現在は豊島区・板橋区などを中心に約50世帯を所有・管理。2年前は85世帯、売却直前には約100世帯まで所有したが、リスクオフを段階的に実施してきた。

日本一土地を所有している企業は?と言うと、住友林業だ。

国土の約1000分の1を所有しており、江戸期の住友家という源流を感じさせる企業だ。

東証一部になってから、資産株として金持ちの分散投資先の一部として保有されてきた。

自分で山林を持つなど管理や税金を考えると到底できないが、資産株として住友林業を保有しておくなら手軽、みたいな感覚だ。

日本は島国で、今後の台湾有事やそれに連動した北朝鮮やロシアの陽動作戦次第では、原油や食料、原材料などの輸入コストが飛躍的に跳ね上がる可能性がある。

そうなると、輸出入がかなりのハンデを喰らう事になりかねない。

数十年単位で考えると、日本の山林が眠れる資産として注目を浴びる事もゼロではないだろう。

現在の住友林業は、北米や豪州で住宅事業をの相当の規模で展開しており、林業のパーセンテージはかなり低い。
しかし、総資産に着目していたのだろうか、2000年ごろから随分と外資がこの株を買っていた事を、改めて最近想い出している。

伊勢化学というマイナー企業も、知られざる資源株だ。
千葉県のヨウ素は世界的にも埋蔵量が多く、その主採掘企業がこの伊勢化学になる。

最近はヨウ素が、曲がるペロブスカイト電池の主要材料という注目を浴び、株価が一時期は10000円近くまで高騰してしまった。
私が仕込んでいた頃は3000円台後半だったが、ヨウ素のフィーバーぶりで3倍になった訳だ。

しかし、ヨウ素はまだ応用分野が広く、世界的にも日本の資源として重要なポジションにあるし、その価値は更に高まるだろう。

伊勢化学に関しては、そんな訳で下落したら改めて仕込みたい銘柄の一つだ。

日銀の利上げというか、イールドカーブコントロールの弾力化で多少は円高が進んだが、また円安が戻ってきた。

植田総裁が、なるべくマーケットに動揺を与えないよう、虎の尾を踏む気持ちで綿密に細工した事は、疑いようがない。

もう少し、踏み込んだ発言をしていたら株式はもっと動揺し、円高も進んでいた事だろう。

今のところ、欧米や日本の中央銀行の総資産から考えて、日米の株式は割高さが目立つので、この8月から9月にある程度の調整があるだろう、と私は見ている。

そこで株式については価格次第で仕込みたいと思うし、コモディティも調整になれば仕込みたいと考えている。

コモディティ、中でも貴金属は高インフレ期の成績が極めて良い。

幕末もそうだったし、戦後もまたしかり。
1970年代のインフレ期も金銀の成績は優秀だ。

株式もそんな意味ではコモディティ銘柄が良い訳で、バフェットが商社株を買ったりオクシデンタルオイルを子会社化しようという位買ってるのも、紙幣減価にはコモディティや資源株と言う原則から来ているのだろう。

私もこのブログでコロナ前、商社株は割安だし資源株だみたいな事を書いていたが、バフェットがまさか買うとは考えていなかった。
あの歳でもかなり機敏に動くし、経済の循環をサスガによく解かっているのだなあと感心する。

今後の調整をしたあと、コモディティはいよいよ強気相場になるだろうから、株式はインデックスを買うより個別銘柄で資源にフォーカスした方が良いのでは、と思う。

日本株では、住友金属鉱山、伊勢化学。このあたりが調整してくれないかなあ、と私は首を長くして待っているところだ。

大学の偏差値は立地にある程度比例する、みたいな話を聞いた事がある。

中央大学は八王子の山中にキャンパスがあるので、一生懸命生徒が白門を東方に押して都心にキャンパスを移動させようとしていたらしい。
そして、偏差値自体八王子という事もあり、低下傾向だったとも言う。

今はその努力が実って、無事に茗荷谷や駿河台にキャンパスが設置されたのだが、おそらく偏差値は今後難化していくのだろう。

私は高校時代、別にキャンパスがどこにある大学が良いなんて考えもしなかったし、東農大のオホーツクキャンパスなんて面白そうだなあ、と思った程度だ。
それも、流氷が見れそうとか、ホタテやカニが旨そうだ、程度の他愛もない興味だけだった。

だからあまり立地と偏差値がリンクするという実感が無いのだが、現実は投資物件と同じく、その雰囲気がある。

青山学院大学なんて青山に無かったら、例えば相模原学院大学なんて名称だったら、もっと偏差値が低かったろう。
ちなみに私の義叔母はここの卒業生で、親戚からは「バカだから青学なんだ。」みたいに言われていた。
当時は今ほどのブランドイメージが無かったのだろう。

渋谷や文京区の大学とは異なり今後、郊外の大学は偏差値軟化や受験生減少に悩むだろう。
その筆頭は八王子や高尾、東松山や相模原のような、特徴が無い郊外にあるような大学だろうか。

そのような大学は概して、郊外駅からバス便というのが珍しくない。
そして、周りには山と動物園、ニュータウンやファミレス位しかない。

「学生の本分は勉強だから、それで良いじゃないか」という人もいるのだろうが、今は平時と異なり加速度的な時代だ。
3年後の予測すら困難な時代な訳で、全体的な感覚を研ぎ澄ます重要性が益々増してきている。

そうなると、やはり都心が有利なのだろう。
博物館や美術館、大型書店に色々な顔を持つ沢山の街、そして最先端の技術を学べる予算が下りる大学も少なくないし、人との交流もかなり容易だ。

この財産を享受できる環境で過ごせる4年間と、山中で過ごす4年では価値が全然違う。
こんな事を考える学生や保護者が増えてきているのだろう。

今後も相当困難な時代が待ち受けているのだろうが、東京都心部の優位性はある程度保たれる、そんな事を改めて感じる。

この暑さには参る。

しかし、最近の賃貸市況はそう悪くは無い。
JR山手線の成約数状況を見ていても、例年よりかは3割増しといった数字が出てくる。

暑い中、物件を案内したりお引越しされる方は大変だが、それだけの強いニーズがあるのだろう。

翻って、田舎は悲惨だ。
私が持っている千葉の某田舎は今年、繁忙期があったのか?という位お客さんが少なかった。

何だかんだ言っても、集合住宅より皆さん戸建てを選ぶしその戸建ても、投資家が新築したりで相当だぶついてきている。
だから、アパートの賃貸もかなりの苦戦、というか苦戦以前にお客さんがいない状況になりつつある。

仕方がないので、空いたうちの一部屋は工事用の飯場に貸した。
精々数か月の賃貸期間だが、空けとくよりはマシだ。

さて、猛暑の中だがその千葉田舎アパートに除草しに行くかなと、考えている。
角地にあるのだが、敷地から歩道までツタやら枝やらが侵食してきて、クレームになってきているからだ。

「シルバー人材に頼んだら?」と言われそうだが、もう全然働ける人が少ない。
ワクチン推進後、体調が悪い人がかなり多いそうで除草のアルバイトどころではないよ、と地元の人に言われた。

カネがあっても、やる人がいなくてはどうにもならない。
そんな訳で、所有者の私が行くしかないだろう。

こんな状況が進むと、将来は工事をやる職人自体が田舎の場合は相当少なくなり、お金の問題ではなく出来ない事が色々増えてきそうだ。


今朝は参ってしまった。

西武線の情報しか見ていなかったので、JR山手線が不通で昼まで動かない可能性があるなど、見ていなかったからだ。
普通に西武新宿行の準急に乗ろうとして、慌てて引き返してまだ助かったのだが、、、

仕方ないので、湘南新宿ラインやメトロの路線が充実している池袋駅を使おうと、所沢駅まで行きそこから池袋線の通勤急行に乗ったので、色々バタバタになってしまった。

そんな中で感じたのだが、例えば今朝のメトロ丸の内線は、マスク着用率が約3割程度でマスクしている人が逆に目立つ、という雰囲気だった事だ。

私は物件を所有しているから時折千葉駅にも行くが、千葉では時間帯にもよるがマスク着用率が5割を超しているように感じる。

そうなると、マスクの着用は同調圧力と言う側面もあるのだろうから、日本の場合は都心に比べ田舎の方が猛暑でもマスクを外しずらい、という事が実証されているように私には感じられた。

猛暑でマスクなんて凄いなあと、私は素直に思う。
よくしてられるなあ、と。
40度近い気温でマスクしながらミニ扇風機を使っている女性など、正気なのかと疑いたくなる。
まあ所詮他人の事だからどうでも良いが、お身体には悪いですよと言いたくはなる。

こんな情勢下なので、今後も超過死亡数が増えそうだしそれが増えれば、不動産の売り物も相続で増えるだろう。

まあ、あと5年もすれば結構売り圧力が郊外を中心にかなり高まるだろうから、私は買ってくれるうちに不要物件を処分していこうと思う。

不動産投資を進めているが、最近のインフレというかスタグフレーションには閉口してしまう。

一番はリフォーム代が高くなってしまう点だ。
以前ならば、例えば製造元から直で(懇意にしている場合)定価の8割引き等でユニットバスやらキッチンやら仕入れる事が出来た。

今は定価が上がり、値引き率も製造元の無理に売らないという姿勢から、精々半額程度しか引いてくれない場合、以前の2倍という価格で仕入れなくてはならない。

加えて、職人不足が深刻だ。
塗装工等は充足しているが、板金や設備、型枠や左官が本当に少ない。

こうなると、大手のリフォーム会社や管理会社経由で工事を頼まないと、工期が遅れる事もあるだろう。
当然、そうなると値段が高くなる。

でも工期や入居付けを考えると、それも仕方ないと思う部分もある。

私自身、副都心部や都下にある物件は満室稼働を継続しているが、その内情はリフォーム代高騰を受け止めて、その結果工期を短縮、迅速な客付けをだから確保出来ている、という少し苦みがある内容でもある。

更に火災保険料も値上がりが凄い。天災が増えているから仕方ないが、、、

こんな状況下でも、借入が私の場合はかなり少ないので心の平穏が保てていると感じる。

私の場合は、家族の預貯金や小規模企業共済まで入れると、実質的に借入金を全て返済できる金融資産がある。

しかし、今後景気後退で好機があった場合は、レバレッジを改めて膨らませるだろうとも思う。
今は淡々と防御に徹して、時節を待とう。

好機があった場合は、JR山手線沿線で駅から徒歩10分未満の戸建てを仕入れていきたい。
副都心部で戸建てを幾つか持っていて思うが、本当に安定していて運営が楽だ。

しかし安く仕入れたいので、あくまでも不況時に狙いたい。

アメリカは夢の国だった。

例えば、1900年代の初頭は米国でビールを頼むと、付け合わせの総菜が食べ放題だったという。

私はファミレスの「ブロンコビリー」に極まれに行くのだが、そこのサラダバーは中々充実している。
豊富な野菜に豆腐、パスタまであるからだ。
そんな時、「これは昔の米国で、ビール1杯頼むと食べ放題だった付け合わせに似ているのかも。」等と考える。
こんな内容の食事がビールに無料で付いてくるなんて、昔の米国は確かに豊かだったと思う。

戦後でも、例えば1950年代は「30年働き、そして去る。」という時代だったそうだ。
高卒後、48歳まで働き引退。それで家を買えるし子供たちを大学にやる事も出来るし、老後の年金も手厚い。

今の米国はどうだろうか。
高インフレに教育崩壊に雇用不安定、加えて治安もカネがないとどうにもならない位、危ない。
治安が良い地域の家賃は、概して高いからだ。

今や貯蓄がない米国人は珍しくないし、麻薬やアルコールに溺れる人も少なくない。
中間層以下の食事はジャンクフード等に偏りがちだし、医療も高額過ぎて使う事が難しい状況だ。
大学も、年々学費を値上げするという阿漕さで、庶民には高値の花になりつつある。

米国投資をする以上は、米国の現状をよく調べてから投資する事が肝要と思う。

昔の米国のイメージと今との落差があり、中間層以下の没落が凄まじいので、今後の困難な状況を考えると銘柄選択は慎重を期す必要性がありそうだし、インデックス投資も私は米国に対しては否定的だ。

例えば小型株のインデックスとして代表格のラッセル2000は、未だに低迷している。コロナショック前より少し高い程度だし、中間層貧困層が大ダメージを受けている以上、今後も上がり目は難しいように思われる。

紙幣はフビライ皇帝の時代より、100年でマイナス99%減価する。
米ドルだろうが藩札だろうが、全ては大体同じだ。

短期的に見れば有用な時もしばしばあるが、長期的に見れば絶対に紙屑化する。

そんな意味では、コモディティへの投資は有効だ。
貴金属の金銀プラチナは今後、かなり良いと思う。

私なりに、各種貴金属への見方を書いてみたい。

金(ゴールド)・・・戦略物資として、最有望。米国が「金は1オンスたりとも売りません。」というだけの理由がある。
戦争中でも、金があれば武器弾薬食糧原油、何でも中立国から購入出来る。
戦時など、緊急時は紙幣では売ってくれないリスクが高まる。
幾らでも印刷できる紙を貰う程度では、コモディティを売りたくないという気持ちも、普通に理解できるのではないか。
今後、紙幣が紙屑化していく過程では数倍に上昇する事も想定できる。

銀(シルバー)・・・戦略物資としては、金に劣る。希少性が無く、リサイクルも含め在庫がまだまだ多いからだ。銅などの副産物で採れるので、枯渇もまだ心配がない状況でもある。
しかし、私は銀投資は妙味有りと考えている。
一番は安いから、庶民でも買える点にある。

昔から、銀食器などで投資を兼ねて道具としても有用だった歴史から、銀製品でリスクヘッジしたいと思う人が増えれば価格が跳ね上がるだろうと思う。

地球は広い。
紙幣よりモノという文化は、先進国以外では普遍的だ。そんな時に、銀はかなり見直しが入ると考えられる。
今も1オンス25ドル近辺で、さほどインフレの影響を受けていないので、今後下落したら仕込みたい。

プラチナ・・・宝飾品や触媒としての需要に目を奪われがちだが、軍事物資でもある。潜水艦のスクリューなど、様々な用途で静音性向上に役立てられている。
そうなると、台湾海峡での戦時下では価格の上振れが期待できそうだ。

不動産投資家の場合、毎月入る家賃で少しずつ買ってみたらどうだろう、と私は思う。



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