堀田篤宏 不動産投資ブログ

2001年より不動産投資やヘッジファンド、1998年より株式投資を継続。9年ぶりにブログを再開 現在は豊島区・板橋区などを中心に約50世帯を所有・管理。2年前は85世帯、売却直前には約100世帯まで所有したが、リスクオフを段階的に実施してきた。

2020年04月

最近超富裕層の中にはウイルス感染を恐れ、沖縄や軽井沢・シンガポールなどへ避難しているケースが報じられている。

だから今後は都心がかなり没落して、田舎に住むのがトレンドになるだろうと評する人もいる。
リモートワークが一般的になると考えている人がいるからだ。

私はそうはならないと思う。

ドンキホーテ創業者の安田さんは、節税もあるのだろうがシンガポールに滞在している。
しかし暇で仕方ない、みたいな発言をされている。

他にも不動産や株で財産を拵えてハッピーリタイアをしたものの、うつ病になる人が案外多い。
私と面識がある某不動産投資家(著者を何冊も出している)も、やはりリタイア後に段々と精神バランスがおかしくなっていくように感じられた。

それはそうだろう。
タワーマンションの一室で、ネットを見たり映画を見たりしていても、それが毎日ならば退屈な牢獄とさほど変わらない。

古人曰く「小人閑居して不善を為す。」との事だが、不善までいかなくても閑居する事で暇を持て余して、精神に変調をきたすというのは有り得る事だろう。

人はどうしても、かつて経験した刺激が激しければ激しいほどそれが忘れられなくなる。
財産が出来たから温泉でゆっくり、という精神構造にならないようなのだ。

確かにソフトバンクの孫さんやユニクロの柳井さんも、きっと生涯現役を貫くのだろうと思う。
財産が出来たから、伊豆に大規模な邸宅を建てて余生をゆっくり過ごそう、という気持ちにはならないのだろう。

そこまで大物でなくても、財産が出来た段階で田舎に閑居したいという人を私は殆ど知らない。
これから若者が帰農していくケースもあるだろうが、ごく少数に留まるのではないだろうか。

秋葉原や中野に近い場所に住み、好きなイベントに参加したり趣味に没頭するにしても、やはりこのような場所に身を置いているからこそ、それが出来ると思われる。
田舎でコスプレや同人誌、ゲームやYouTubeという文化が育つとは、どうしても思えないからだ。

現在も長野や徳島では、他府県ナンバーの車がいないか県職員が監視しているという報道もある。
このような相互監視が当たり前な場所では、多様性が育たないように思われる。
だとしたらこれからの文化(サブカルも含め)は、どうしても都心抜きには語れないのだろう。

昔と違い、人間はただ食べられれば良いですという訳にはいかないし、加えて文化は一朝一夕に作れるものではない。
だからこそ田舎の閉塞感が嫌で東京に来る若者が多いし、それは田舎でただ馬齢を重ねる位ならば、東京で一度限りの人生を好きに生きてみたいという願望の発露でもあるのだろう。

だとしたらウイルス騒動があろうが無かろうが、田舎に住みたい層は今後もマイノリティという部分に留まるのかもしれない。

タリーズコーヒーの創業者である松田公太元議員等が、店舗の賃貸借契約について「減免などの話し合いに応じない場合、大家に罰則を。」などと気炎を上げている。

松田氏自体、かなりの高値でタリーズを売却している。
その時には別段、大家さんにおすそ分けをしたと聞いていない。
庶民には想像も出来ない莫大な創業者利益があっても、大家には何も関係がない話と思っているのだろう。

ともかく上手くいけば全て経営者の手柄、そうでない場合は大家も負荷を分担せよ、というご都合主義で主張を展開されているようだ。

私はこれを法制化するのはオカシイと思う。

大家がテナントと共同経営者になるような法の下ならば、松田氏の主張も一考に値する。
しかし現状の法律下では大家も各種税金や経費負担をして、テナントに物件を提供している。
かなりのリスクを負っているのが真実なのだ。

こんな状況で利益分配をしないが、損失の場合は大家も負担せよは自分勝手な理屈だ。

住居系でも、ごく一部の人が同様の主張をしている。
それならば東京の場合、八王子や東村山など2万円台で住める物件が大量にあるよ、と言いたい。
この地域は風呂付ワンルームが2万円台で募集されている。

2万円台ならば、コンビニでバイトしても2日で払える金額だ。
久米川の西友やスーパーでは人手不足で、時間帯によるが1300円でのバイト募集をしている。
単身の場合は2日働けば家賃が払え、更に1週間働けば1月分の食費など生活費の大体を普通に稼げるだろう。

昨日は打ち合わせで西武新宿線の久米川駅周辺に行った。
フリーペーパーを見てみると、現状久米川駅徒歩10分の3DK団地タイプマンションが55000円で募集している。
西武多摩湖線の武蔵大和駅5分2LDKで52000円だ。
ワンルーム以外でも、格安物件なんて豊富にある。

都心通勤圏内でも、ワンルームは2万円台・ファミリーは5万円台が普通なのを主張者は知っているのだろうか。
私もこの地域から東京大手町まで通勤していた。
家賃が苦しいならば、ぜひとも八王子や東村山に住めば良いのではと思う。

松田氏自身、かなりの生活水準を維持されているように各種報道から思われる。
それでいて「大家の負担を厳しく。」と主張するのは筋が通らない。

私自身、テナントが豪華な生活をしていてこんな主張をされたら、断固拒否するつもりだ。
テナントも必死に頑張っている様子ならば、私も歩み寄り苦しい時はお互い様、相互に助け合い頑張ろうと思うのだが。


今日現在、日本の新型ウイルス死者は累計300名近くまで増加してきた。
感染者も12000名近い。

しかし後から感染が拡大した米国やイタリア・スペイン等の死者数が凄い。
イタリアの25000人を筆頭に、欧米では2万人超えが当たり前な統計データが出ている。

日本の死者数は結局、さほど伸びていないのが米国・ジョンズホプキンス大学の推計から読み取れる。

理由の仮説は幾つかあるだろう。
私が考えているのは、以下の内容だ。

1、納豆や麹など発酵食品を摂る文化がある。

2、フィンランドや蒙古も含め、新型ウイルスへの抗体所持。

3、手洗いや入浴、家では靴を脱ぐ習慣がある。

4、日本語は、さほどツバを飛ばさないで発音できる。

5、日本でのBCG接種株が、免疫力向上に役立っている。

6、挨拶でキスやハグをしないのが通常。

7、蔓延しているウイルス株が、欧米に比べ多少穏やかな株。

8、マスクを付ける習慣がある。

9、元々中国からウイルスが入ってきており、既に免疫獲得。

10、医療水準が高い。

11、緑茶の抗ウイルス効果。

12、高温多湿な夏とカビが多い環境。

等が考えられる。

上記は全て仮説だが、なぜこんなに欧米と比較して死者数が少ないのかは不思議な点だと思う。
欧米と比べると、明らかに桁数が2つ違う。

だから「東京は今後、ニューヨークみたいな惨状になる!」とか「今のイタリアは明日の日本だ!」みたいに煽る記事は、全く信ぴょう性が無い事になるだろう。

そもそも日本の方が先に新型ウイルスの侵入があった訳で、欧米はその後からだ。
それでも欧米の死者数は激増しているのに、日本ではさほど亡くなる方がいない。

相場でもそうだが、例えば日経平均が7000円近い時は「4000円が視野に入った。」と騒ぐし、同じく日経が24000円になれば「30000円高値が見えてきた。」と評論家は煽る。
こんな論評に一喜一憂していたら、何も真実は見えてこないだろう。

新型ウイルスもそんな訳で何が煽りで何が真実なのかを見極めていくのが、今後の投資活動や社会生活に必要不可欠と思う次第だ。

私はさほどこのウイルスを恐れてはいない。
恐れているのは、幻影に惑わされて混乱が生じている現状から、経済が破壊され文化も荒廃していくかもしれない、という日本の先行きに対してだ。

適切な防除(と言ってもウイルス用マスクや手洗いで十分だろう)をしながら、過度に恐れず今後に備え今を雌伏する事で、また長閑で面白みがある日常に戻る事を心から願っている。


最近、電車に乗っていて驚いた部分がある。

西武線もJR中央線も中吊り広告が激減している点だ。
昨日、私は右肩に持病があるのでJR中央線に乗り八王子の病院まで行ったのだが、電車の広告スペースがかなり空になっていた。

西武線はもっと悲惨で、1車両のうちほとんどが西武グループの広告のみで、数えるほどしか他社の広告が無かった。
こんな事はバブル崩壊以降、無かったと思う。

電車に広告を出す時代ではないという意見もあるのだろうが、国民全員が情報強者の訳では無い。未だにPCを所有していない高齢世帯も多いだろう。

だから大企業はネット広告に力を入れつつ、電車広告もしっかりやっていくというのが企業広告活動としてスタンダードだったと言える。

テレビもそうだが、まだまだアナログ媒体の広告力が強い。だから放送株は案外収益が安定している。将来性は当然暗いのだろうが。

鉄道は企業活動自粛や不要不急の外出減少で、本当に客足が大幅に落ち込んでいる。昨夜の山手線もガラガラで、夜の10時の段階では椅子の両端しかお客がいなかった。
こんな状況ではJRといえども、経営があまり良くない九州や赤字路線が多い西日本は大幅な減益にならざるを得ない。

JR東海や東日本は親方日の丸企業みたいなものだし、大手私鉄も企業体力がある。だからまだまだ余裕があるのだろうがしかし、弱小私鉄が経営危機に瀕する事になりそうだ。
例えば、神戸電鉄は流動性預金がかなり低い。秩父鉄道も観光が大幅に落ち込み、貨物輸送も減少している。
銀行が支えなければ、相当に危険な状況だろう。

原油相場(北海ブレントやドバイ)から見ても、回復はまだまだ時間がかかりそうだ。という事は、相場的にも二番底が有り得るのだろう。

新型ウイルスが収まっても、感染に疑心暗鬼になる人々の心はまだまだ回復しないし、夜の飲み会も減少するだろう。
そんな訳で、鉄道の苦境はまだしばらく続きそうだ。

西武と言えば、バブル期には世界最大の金持ちと言われた堤義明総帥が有名だが、この西武ですら手元流動性はそこまで高くない。

そんな事はまず無いだろうが、もし3年間も新型ウイルスが蔓延して観光や鉄道が低迷するようだと、西武といえども資産切り売りを改めて実行する必要性が出てくるだろう。

さて今日も空いた西武新宿線に乗りつつ、ウイルス防除を適切にしていこうと思う。

私は数日前、JR山手線沿線の賃貸店と電話する機会があった。
空室確認がいつもくるから、現状の成約件数を聞いてみた。

「それが案外決まるんです。ネットだけで決まるパターンが多いですね。よく動くから礼金を設定してもいけそうな感じです。」
と言う。

本当なのかなあと思うのだが、成約数は確かにまあまあ堅調のようだ。
店が休業しているし、リモートワークや自宅待機になっている社員もいるだろう。なのにナゼ堅調?ともう少し聞いてみると
「満員電車での通勤が嫌なんですかね・・・? 案外社会人の成約が多いです。リモートワークと言いつつ、出社義務やリモート出来ない職種もあるでしょうから。」と言う。

郊外は賃貸が不調だが、そんな訳で副都心部はまだ動きがあるようだ。
米国ドナルド・トランプ大統領が本日「感染者ピークを越えたと思われる。」と発言している。
日本でも4月が感染拡大ピークかなと私は考えているし、そうなってもらわないと飲食業やサービス業が大変な事になる。

郊外はしかし、なかなか厳しい感じだ。
私は色々な事情で、昨年所沢市の一戸建てを仕入れる事となり、昨年から少しずつ手掛けているリフォームがもう少しで終わる。

これをこれから貸すか売るかと考えているのだが、賃貸市況は厳しい。
ウイルス蔓延でリモートワークならば郊外で良いのでは、と思うのだが賃貸はあまり動いていないようだ。

いずれにせよ、梅雨や夏になって新型ウイルスがどうなるか次第で、また市況の動きが変動するだろう。

私は当面、ゆっくりと分析しながら動きたいと考えている。

世界各国で家賃猶予令を検討する動きが広がりつつある。

米国や英国、豪州・ドイツなどは、店子が家賃滞納しても賃貸契約を急に打ち切らない、家賃を猶予した場合その滞納家賃に利息を付加しないようにする、滞納家賃は後でゆっくり払えば良い、みたいな法律を急に作った。

これに倣い日本でも「法整備を!」という声が上がっている。

しかしもう日本では、十分すぎる位ほど賃借人が強い。
欧米では家賃不払いすると急にカギを換えられたり、スゴい場合には警察が来て不法侵入者扱いにされる事もある。
だからこのような法案を急に立案した意義が解かる。

日本は元々大家に厳しい社会だ。
契約で「不払いは速やかに退去、もしくは契約解除。」と定めても、それを実行する事が出来ない。

戦前は欧米と同じく、家賃不払いのままで賃貸物件に居座ると大変な事になり得る借家契約だった。
作家の佐藤愛子女史が作品で書いているが、「兄の節が家賃を滞納して、父に泣きついた。このままでは監獄に収監されてしまうと。」

戦中に銃後を守らないと兵隊さんの士気に関わる、という事で急に「不払いでもなかなか退去させられないようにしよう。戦地の兵隊さんを思えば、少しくらいの苦労がナンだ。大家が家賃で泣いても仕方ない。」という慣習が出来た。
これは戦中のみの話にする、という事だったのだが。

この慣習は終戦後も、なぜか残ってしまった。
焼け野原で物件が少なく、仕方ない側面があったからだ。
私の母の友人家族は当時、防空壕に住んでいたそうだ。
東京の深川には焼けたビルが点々と残り、母は当時「空襲でも鉄筋コンクリートのビルは焼けるだけで、壊れないんだなあ。」と思ったそうだ。

こんな時代から80年近く経過し、今の裕福な時代になったのに大家への一方的な差別だけは残っている。
幾ら契約で書いても法的に妥当でも、慣習と判例が許さないという感じだ。

だから家賃滞納されても大家への救済措置は無い。
賃借人が夜逃げした場合だと尚更大変で、残置物をどうするかという問題が出てくる。
この保管費用も法的な訴訟費用も、全て大家持ちになる。
この点、まだ日本は法治国家とは言えない部分が残っているだろう。

新型ウイルス不況で飲食店やサービス業が大変のは理解できるが、しかしこれ以上大家を一方的に差別する法案を作るのは反対だ。

飲食店やサービス業は好景気な時に、かなり儲かる。
しかし駅ビルやデパートは別として、普通の零細大家さんは好景気時に賃借人から利益を分配してもらえる訳ではない。
(デパートとかは売上歩合で、家賃が変動する契約がある)

もし大家が「儲かってますね、少し家賃とは別に利益のおすそ分けをお願いできませんか?」と店子に言ったって、まず拒絶されるだろう。
店の経営者は、大不景気も有り得ると想定して好況時に蓄えを作る必要があるからだ。

だから今の不景気時に、急に大家だけ責めるのはオカシイと思う。
私の賃借人にも、高級車2台に乗り寿司桶を結構な頻度で頼んでいる自営業がいる。
この人がもし「家賃を待ってくれ。」と言ったら私は正直、頭にくるだろう。
イソップ童話の「アリとキリギリス」を想起させる話になる。

日本で仮に「家賃猶予令」を出すならば、まずは今の賃借人が強すぎる習慣を改めるべきで、法律や契約通りに運営がやれる法治国家になってもらいたい。

もしくは零細大家に、きちんと「家賃滞納」が起きた時に給付をするとか、きめ細やかな対応が必要だ。
家賃が取れない、でも火災保険や管理費・電気代やリフォーム代・消費税は待ってくれない。
大家も大変なのだ。

大家だけ一方的に虐げると、自衛策で借り手を厳選する動きがかなり強まる事もあり得る。下手な人に貸すと、トラブルになるからだ。
大家も店子も共に救われるやり方を、うまく進めて貰いたいと強く願っている。


大阪府の吉村知事が店舗などの家賃を「3か月位の猶予を大家に要請する法整備を整えよ。」と発案している。

これは猶予という名前の減額要請に近い。言わば「徳政令」だ。
今の段階で3か月分の賃料が払えない事業者は、そもそも今後も猶予した家賃を払えない確率が高いだろう。
無い袖は振れないので、結局大家はその分の家賃を貰えない可能性がかなり高くなる。

本来はその払えない部分を支援するのが国の給付であったり、銀行公庫の融資だと思う。
大家にもテナント同様銀行返済があり、消費税納付もあるだろう。その他にリフォーム費用や電気代、固定資産税や管理費、火災保険や賠償責任保険料がかかる。
去年分の税金支払いだって、待ってはくれない。

こんな状況なのに大家だけが「3か月分の家賃猶予」と言う名の減額要請をされるのは、全くオカシイ話だ。
今苦しい経営の飲食店経営者が、猶予した家賃3か月分を後で払えるメドが無い事位は簡単に想像できる。
それでも大家は残りの経費を全て、払わなければならない事になる。

一応政府は「固定資産税猶予」の目安を出しているが、厳しい基準だから当てはまる大家はかなり少ないだろう。
万が一吉村知事の要請で法案が急に制定された場合、大家はかなりの打撃を受ける事になる。

吉村知事は若く行動力あり頑張っているのは、府民でなくても知っている。そして飲食店経営者が大変なのも万人が理解している話だ。
しかし、その損失を大家に押し付けるのは大いに間違っている。

大家が皆、三菱地所みたいに何兆円もの含み益がある企業ならば、「こんな時世なのだから家賃を待ってやれ!」と言っても良いだろう。

実際には零細大家が多い訳で、飲食店や事業者が苦しい経営の中、家賃が負担に思うのも分かるのだが、大家も支払いが多く資金繰りが大変な事情も理解してもらいたいものだ。

この「家賃猶予令」が施行される場合、大家側への補償も絶対に必要だ。
固定資産税以外にも、かなりの経費がかかるのが不動産経営だ。
そこを吉村知事には理解してもらいたいし、政府も「大家は大なり小なり三菱地所みたいに余裕があるだろう。」などと思い、負担を大家にだけ押し付ける事のないよう、お願いしたいものだ。

政治家や官僚は、自分たちの給与が全然減らない環境で生きているので、大家は安泰な業種と勘違いしている雰囲気がある。
実際の大家はかなりのリスクテイクで経営をしている実情が、分かりにくいのだろうか。

いずれにせよ、この「家賃猶予令」に関して、全く私は許せない法案だと考えている。

大阪や政府は「予算がない。」とよく言う。
それは歴史に学ばないから、予算が無いのだろう。

明治の御代には、戦艦建造費が足りないので明治天皇は帝室費を削り、官吏達も「製艦費」として俸給の5%~10%を削減された先例がある。
これを今復活させるやり方も考えられる。

公務員の俸給を下げたくないのならば、MMTでどんどんマネー供給をするべきだろう。
という事は、どんどん給付を民間に行なうという事だ。

大家も給付があるならば、喜んで店子の家賃猶予を出来るだろう。
給付をしないで一方的に「家賃猶予令」を検討は全く話の筋が通らない。


新債券王のジェフリー・ガンドラッグは、一旦閉じた株式空売りポジションを再び再開した。

ショートポジションを利食ったのだが、またマーケットの上昇を受けてショートを始めたのだ。
ジェフリー・ガンドラッグは、今回の暴落相場を完全に的中させた債券に強いファンドマネジャーだ。

当然サービス業や飲食業を中心に失業者が増大していく現状は、今後の下落相場を予想するには十分な事象だろう。
しかしFRBは、市場への資金供給を必死に行っている。
だから一足飛びな株価暴落は防げていると思われる。

ガンドラッグは、まだ市場はベアマーケットと判断しているのだろう。だから改めて、ショートポジションを作ってきた。

私も株式のロングをある程度利食った。ネットではまだロングポジションだが、ショートポジションを少しずつ作っている。
4月の中旬~下旬にある程度の下げがあると予想しているからだ。

保有していた石油株全て私は利食った。まだまだ石油需要の減少が見込まれ、夏場前までは厳しいと予想されるからだ。
株式に関してはサマーラリー前の下落局面でドテン買いをすべく、もう少し待機しようと考えている。

ガンドラッグ以外の著名投資家に、弱気発言が増えてきた。
元モルガンスタンレーのバイロン・ウィーンも、いつもの強気発言が見られない。
まだ先行きの不透明感が強すぎる、と考えているようだ。

特に米国の場合、REITがヤバいだろう。商業用不動産の賃料下落がこれから進む。
空室率上昇もこれから起きてくるだろう。

中国でも店舗休業に関して、政府から何も補償が受けられないのに家賃がかかるのはオカシイと、賃料減免のデモ行進が行われているくらいだ。
日本の株式や不動産は、もう少し買い場には時間がかかりそうに思われる。

しかしながら、東南アジアなどのエマージングマーケットセクターや、米国株のなかで成長性が見込める買い頃なセクターが出てきてた。
割安な資産クラスも増えてきている。
長期投資ならば、少しずつ買っていくのは良さそうだ。


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