最近は雨が多く、右肩がイマイチだった。

はやく梅雨明けしないかなあと思っていたのだが、8月からは晴れが多くいざ猛暑日になると、マスクが辛い。

リハビリ中、某弁護士不動産投資家の書籍をよんだ。
内容を要約すると、自分でゲームのルールを作った方が良い。
具体的には自分で都心の土地を仕入れて価値あるRC物件を造り、これを相続対策の必要性がある富裕層に売却、といったスキームを勧めている。

この人は物凄い能力が高い人で、文武両道というか知勇兼備というか、プロ格闘家で弁護士で投資家としても成功しているので本当に凄いなあと思う。

しかしこの人のやり方を無能な人が真似したら、結構大変だろうと感じた。

一番は投資にはリスクがどうしても付いて回るからだ。
この著者であっても正確に物事を見通す事は出来ないだろう。
そうなると、この人が今まで成功してきたように6%台で物件を開発して4%台で売却、という事がとん挫するような経済情勢になった場合に能力が無い人だと即死してしまう。

景気後退時にはどんな素晴らしい物件でも、7%台~の利回りを求められることが有り得るだろう。

著者はそのような状況も想定して、投資がダメになっても良いように弁護士法人からの収入などリスクヘッジをしている。
しかし普通の人は、そうもいかないだろうと思う。

この人のやり方で素晴らしいと思ったのは、地盤を考慮して投資エリアをかなり限定している点だ。

軟弱地盤な城東五区や湾岸を避けて、山手線沿線や代々木上原・中目黒・初台など人気エリアに限定しているそうだ。
地盤の関係から、上野あたりでも山手線内側に限定しているようだ。

城北の場合は新宿~高田馬場~池袋駅徒歩10分までとしていて、確かにこの判断でやれば大地震の時でもさほど影響が無いだろう。

軟弱地盤の土地で私が嫌なのは、大地震があった場合に地中の杭が途中で折れてしまいそれが原因で抜けなくなると、建物自体は解体できてもその土地に改めて新築する場合に多大な影響が出てしまう点だ。

売る場合も杭が残っている場合、トラブルになりやすい。
砂礫層がすぐにくるような良質な地盤の場合、こんなトラブルが減る。
だから軟弱地盤の物件を基本的に私は買わないようにしている。

現在米国での財政悪化スピードが凄まじく、金利上昇懸念が出てきている。
それが現実化した場合には日本の投資用不動産の期待利回りが上昇する、という事も有り得るだろう。

私は著者のスキーム自体は良いと思うが、景気変動の影響を考えると実施する時間帯の成約も考慮していく必要がありそうだと感じた。