堀田篤宏 不動産投資ブログ

2001年より不動産投資やヘッジファンド、1998年より株式投資を継続。9年ぶりにブログを再開 現在は豊島区・板橋区などを中心に約50世帯を所有・管理。2年前は85世帯、売却直前には約100世帯まで所有したが、リスクオフを段階的に実施してきた。

最近、とある会合がありその席での話。

守秘義務がある、とまでは言わないがあまり詳細は書けない。
某経済系の会合だ。
経済アナリストやゼネコン関係、大学教授等が出席者だった。
私は末席で参加という事になる。

座長がワインを傾けながら「しかし、岸田首相ほど情けない総理大臣も珍しい。右顧左眄して、軸が全くない。」と批判した。

外の出席者からも、「新しい資本主義って何だったんですかね、もう誰も覚えていない。」とか、「増税だけは素早い。」など辛口発言が飛び交った。

まあこれはごく当たり前の感想だろう。
今の状況で岸田首相を高評価する人がもしいるのなら、是非お目にかかりたいし、その理由をお聞きしたいとも思う位だ。

1万歩譲って、岸田首相を評価する人はおそらく彼のブレブレな姿勢のお陰で自分の利益になる人だけ、なのではないだろうか。

1、円売りの投資家
2、円建てで商品(コモディティ)ロングの投資家
3、日本を族滅させて利益を取りたい外国人

上記の人たちは、岸田首相を支持してもおかしくない。
岸田首相のお陰で利益が見込めそうだからだ。

彼の政策では日本の縮小均衡が進む一方で、国民だけが大変な思いをする事になるだろう。

元々、影が薄いし政策もパッとしないし外相時にも何ら成果がなかったのに総理の椅子を目指しているという記事を読んで、この岸田議員は何か勘違いしているのか?と私は過去に思った事がある。

総理の器でないのに総理を目指すなんて、なかなか肝が太いのか鈍感なのか、と感じたものだ。

しかし運が良いのか悪いのか、人材不足もあり岸田首相が誕生してしまい今日の惨状の日本に至った。

イタリアのメローニ首相のように、貧困層からでも国民の支持が得られるなら首相になれる、そんな選挙制度になってもらいたいし、そうならないと日本の未来は暗くなるばかりだろう。

不動産投資の厳しさが増している。

一番は、インフレによる資材高。
二番は、供給過剰感。
三番は、流動性低下
という3つの部分が私は気になる。

一番のインフレは、やはり建築費やリフォーム代がかなり高くなり、しかしそれを賃料に転化出来ない事が、不動産投資の難易度を上げていると思う。

今まで例えば飯田の建売に似た戸建てなら、1000万円以下で建築出来た。
今では3割から、地型によっては5割高という事もある。
これでは、空いた土地に戸建て賃貸をしようと考えても、収支が合わなくなる。

二番の供給過剰感は、都内ワンルームは以前からだが、今では賃貸戸建てという隙間な部分にも大手財閥が参入し、しかし成約率がもう一つな状況を聞いて、広くて安い物件以外は中々厳しい事からも戸建て分野ですら、過剰感が伺える。

ともかく駅からまずまず近い新築戸建てでも、家賃が高い設定では賃貸が決まりにくい。

三番の流動性低下は、郊外の土地やマンションが益々売れなくなってきている事を指す。
これはかなり厄介で、仕入れた区分マンションや戸建て、土地がなかなか売れず年単位で在庫になるケースが増えてきているそうだ。

以前なら、例えば西武線多摩地域や青梅線の立川以遠でも、比較的流動性があり売買の相場が確立されていたと感じる。

今は、安くしても売れないエリアが増加してきているので、不動産会社の仕入れ担当によると、今後は厳選して買わないとシコってしまう物件が増えそうだとの事。

上記を避けるためには、JR山手線沿線やJR中央線の吉祥寺迄あたりで、割安なモノを仕入れるという事が今まで以上に大切になってくるのだろう。

私のお勧めは、JR山手線の北部、池袋~田端辺りだ。
この辺りは住宅地が多いので、丹念に見ていると安い物件が時折出てくる。

本当は山手線南部で買いたいところだが、中々割高で買えない。
そこで山手線北部の出物を探して私は買っている。

今は現金を多めにして待機しているが、チャンスは遠からず来るのだろう。

埼玉県議会の自民党、公明党がこども虐待防止条例を取り下げた。

取り下げは良かったが、こんなアホな条例を真面目に作成して議論して制定直前まで通してきたという、その体質が暴かれただけでも意義深いと言える部分があるのだろう。

この条例、子供一人で留守番や買い物、登下校も大人付き添いでないなら虐待に当たるし、ゆくゆくは罰則も設けるという日本の事情を無視した暴論と言える代物。

カルト宗教にかぶれているのか、頭が悪いのか、それとも日本の国力を更に削ぐためのスパイだからあえて悪法を作るのか。
私には上記のうち、この議員たちはどれかに当てはまるように思われる。

自民党支持の人たちは、しかし本当に今の日本の実情を判っているのだろうか。
中東での戦争が起きつつある現状は第三次世界大戦の気配が漂い、行き過ぎた金融緩和も世界的に限界、台湾海峡が封鎖された場合は輸出入のコストが莫大になり、日本と言えども将来はハイパーインフレが有り得る訳で、しかし国民のうち過半数以上は、天下泰平という感じだ。

これはマスコミの罪も大きいだろう。
テレビを観てもグルメやお笑い等が多く、これだけ観ているとまるで日本は平穏無事で、何となく気怠さすら漂う日常を何の疑問も無しに送れる、という塩梅になってしまうのだろう。

まるで秦帝国の二世皇帝胡亥が宦官趙高に情報封鎖され酒と女で現実逃避しているのと、テレビ漬けの国民がダブって見えるのは私の気のせいなのだろうか。

もしくは、蜀漢の劉禅が宦官黄皓に情報を止められ、国家の破綻が目前に迫るという事を知らずに遊興に耽っているような光景、とも言い換える事が出来るのかもしれない。

そして、2030年代から2040年代にくる南海大地震がトドメ、という事になるのだろうか。

この地震が起きると、四国から神奈川千葉辺りまでが甚大な被害を受け、日本が立つか立たぬかという状況にまでなりかねない。

子弟の教育という観点からは、大工作業を覚えさせる事や体力を付けるという事が、偏差値より大切になってくるのかもしれない。

そして、変なカルト宗教を排除して自分の頭で物事を調べ考える能力も、学力以上に大事だ。

さて、次の選挙はまだ先だが自民公明は論外だからそれ以外で、何か投票できる政党は無いか、検討を改めてしていこうと思う。


私は転売用という事で、2020年付近で某マンションを購入した。

東京多摩地区、築20年、約80㎡の3LDK、約1000世帯の大規模マンションだ。
駅から徒歩10分位だが、約2000万円で仕入れたので安く買えたと思う。

私は業者ではないので、当然ながら短期売買は出来ない。
反復継続に該当すると、厳密にいえば業法違反になる。
だから3年程度は最低保有して、ゆっくりと売りに出す。

このマンション、分譲当時は4000万円台~6000万円台でその後大幅に下落して、購入当時は3000万円弱が相場という感じだった。
約2000万円の仕入れならまず損は無いだろうし、リフォーム代を考えても1000万円近くの利益が見込めると判断していた。

その後コロナ禍で信用収縮が起き、それの解消でマネーを大量に供給した結果、このマンションは2021年後半から2022年には4000万円位に値上がりした。

当時は転売業者がリフォームして再販する際に、強気の値付けをしても半年以内には完売していた。

しかし2023年の後半である今はマネー供給の勢いが剥落し、また下落トレンドになってきたようだ。

私が持っている部屋に近い角部屋を業者が仕入れ、2022年の9月辺りから5000万円近い値段で売り出しをしたのだが、1年たってもまだ売れない。

価格を少しずつ下げて、現状4000万円前半にしている。
しかし内見が全然来ないようだ。

他の部屋でも、角部屋100㎡という条件が良さそうな部屋を買い取り業者がリノベして、再販している。
これも4000万円前半の値付けでやったが全然だめで、今は3000万円台後半まで値引きして再度売り出ししている。

元々2020年には景気後退がくるという事で、米国の大企業のCEOの中では2019年中に退職して莫大な退職金を貪ったり保有株式を売却して、トンズラする連中が多かった。

ユニクロの柳井氏も「2019年の実際は不況だった」と語っている訳で、コロナが無ければ2020年に景気後退という状況は間違いなかった事だろう。

そして2020年に実際に信用収縮が起きたが、その後には後先考えない莫大なマネーが日米欧で供給され、コロナ好況に至る事となった。

しかし、所詮無茶苦茶なマネー供給はカンフル剤でしかない訳で、その力も少しずつ剥落してきている。

米国株を買っている人たちは、米国の主要な貿易相手国が中国である事を知っているのだろうか?
その中国が死にかけている訳で、米国株も来年は相当な困難になるだろう。

そんな訳で、私が所有しているマンションも今後の下落トレンドが確定している、という事になる。

じゃあ何で売らないのか?
排水管の問題がマンションの共用部にあり、素人に売る気が何となくしないからだ。
後々揉めたくないというのがある。
説明しても「こんなのなら買わなかった!」と後々言われたくないし、とにかく面倒くさい。

加えて私の勉強材料でもあるので当面は関わってみよう、という気持ちもある。

しかし、区分所有はやはり煩雑だ。
話し合いが遅々として進まず、約1000世帯の意見集約にも骨が折れる。

やはり一棟投資が不動産の王道なのだろうし、私は今後区分所有をおそらく買う事はないだろう。

また、仕事上でお世話になっている人が末期がんになってしまった。(まだ60歳前後)

また、と書いたのはこんな例が増えていて、しかももう余命が幾ばくも無いという状況で見つかる事が、少なくないからだ。
私の周囲では、癌や死亡がともかく増えているのだ。

この原因は色々あるだろうが、それはあえて書かない。

しかし、こんな状況になってくると「これからは人生100年時代」等とリサ・グラットン教授が呑気な話を書いていたが、それは絵空事になってしまう事だろう。

もちろん、戦前生まれとか団塊生まれ位までは100歳近くまでいく人も少なくないだろうが、新人類や団塊ジュニア以降はどうだろうか。
まあ、70歳までいけば御の字なのではないか。

人生70古来稀なり、という状況がまた再来するのは想像に難くない。
私も70歳まで生きられれば、まあまあ満足と言えるだろう。

何れにせよこの場合、不動産は売り圧力が恒常的に強まる訳で、私はやはり今後更に立地を厳選しないと恐ろしくて不動産なぞ、保有したくないという気持ちになる。

JR山手線に代表される東京コアエリアは、利便性や希少性から人口激減時代になっても、まだそれなりに価値を保てるだろうが、郊外や地方は立ち腐れみたいなエリアが増える一方になるのだろう。

私のポートフォリオ上、多少は郊外を持っているが時期を見ながら売却し、適切な資産に入れ替えをしていかなくてはいけないだろう。

解体費用高騰も考えると、木造の戸建てや2世帯住宅程度がやはり簡単で、JR山手線沿線で引き継きこの手の物件を購入していきたい。

そのタイミングは米国がリセッション入りする来年以降になりそうだし、おそらく2025年辺りでは良い買い物ができそうだ。

学生時代の友人から、不動産に関する相談が来た。

彼「元々の自宅だった区分マンションを貸しているんだが、そろそろ売りたいんだよ。」

彼は今戸建てを購入して住んでいるから、空いた区分を資産運用として貸し出しているのだ。

私「売るのは良いけれど、ファミリーマンションの賃貸中は価格が安くなりそうだよ。入居者が買ってくれたら良いんだけどね。もしくは、入居者が出たら売るとか。」

彼「築25年になってきたし、中国や米国のバブル崩壊懸念もあるし。売る事でキャッシュが欲しいんだよ。」

私「じゃあ、オーナーチェンジで売るのか。あんまりお勧めは出来ないが・・・」

と言ったやりとりがあった。
もちろん詳細は酒を吞みながらという事になるのだろうが、ファミリーマンションの賃貸中での売却は価格が安くなりがちで、高値での売りは難しい。

買い手は投資家がほとんどだし、いずれはそこに住みたいというレアな人を探さなければ、収益還元で価格を値踏みされてしまう。

この物件はファミリータイプ90㎡、駅から徒歩10分、空港に近いしファミリーには人気のエリアだ。

しかし、投資家が好むエリアかと言われれば、疑問符が付くエリアかなとも思う。

ファミリークラスの区分所有は、賃貸に出してしまうと価格が収益還元になりがちだし、よほどの人気エリアでないと投資家も少ない。

変に貸すより、空室のまま相場を見ている方が良い時もある。
私も一部屋だけ区分ファミリークラスを持っているが、もちろん貸さないで空室のままにしてある。

ゆっくりとリフォームを進めながら、市況を見ていたからだ。
排水管に問題があって現状の売却は出来なくなったが、それさえなければ今年の年初には売却していた事だろう。

中国の不動産暴落や、米国の商業用不動産壊滅な状況を見て、売りたくなる友人の気持ちも理解できる。
ともかく、少しでも有利に売れるようお手伝いしていくしかないだろう。

私は金銀プラチナのロングポジションを、昨日本日と解消しつつある。

もちろん、将来的にはコモディティの強さを私は確信しているのではあるが、まだ米国の利上げはピークではないかもしれないし、景気後退時のコモディティ安に備える必要もあるだろう、と思ったからだ。

しかしこれだけ利上げをしても、なお金は2000ドル近辺からさほど下落しておらず、足腰の強さを感じる。
普通、ここまでFFレートが上がればもう少し調整しても良さそうなのにと私は思うのだが、世界的に紙幣への不信感が強まる一方という側面もあるのだろうか。

さて、私自身のリサーチやテクニカルで考えると、株式が調整する時にコモディティもある程度下がる、という見通しを持っていて更に来年に景気対策で米国が利下げもやるなら(これをやるとインフレが大加速するだろう)、金の価格は一時の下落を経て改めて上昇を続けることになるだろう。

ここでまだ私は調査中なのが、中国の動向だ。
日本のバブル期~崩壊時は、日本の民間において好景気時に貯め込んだ金を段々と売却していく、という流れになった。

中国のデフレは不可避だが、その際に資金繰りや学費、老後資金等で民間に滞留している金の売却を進めていく、という事にならないのだろうか。

いずれにせよ、金への再投資はもう少しタイミングを図っていきたい。

金はg辺り1万円になった。

もちろん、これは税込みだから実際は9000円なのだけれどインパクトある数値だろうと思う。

私はプラチナやシルバーも含め、コモディティをロングしてきた。
ここらで一旦、手仕舞いするつもりだ。

金は将来で言えば、gあたり30000円もあるだろうしドルベースならばオンス=5000ドルという事も有り得るだろう。

しかし景気後退になった当初は、連れ安するのはリーマンショックやコロナショックを見れば判り易いだろうし、今後もまた投資タイミングはあるのだろうと私は思う。

2024年に景気後退していくようならば、その辺りでまた投資タイミングがあるのか。
取りあえずは私の場合、一旦は利食いをいれて様子を見ていこうと考えている。

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